Жалобы арендаторов коммерческих помещений в жилых зданиях на возрастающее давление со стороны собственников недвижимости из-за взимания крупных повышений арендной платы при продлении договоров без соблюдения юридических норм или учета рыночных условий. Они сообщили газете «Emirates Today», что если арендатор отказывается от повышения арендной платы, он получает уведомление об освобождении под предлогом продажи недвижимости или использования ее в личных целях, что ставит владельцев бизнеса в трудное положение, угрожая стабильности их деятельности. Они указали, что некоторые собственники используют пункт «освобождение для продажи» как средство давления, чтобы заставить их принять необоснованные повышения арендных платежей, игнорируя разрешенные процентные ставки, установленные регулирующими органами. Они подчеркнули, что эти практики негативно влияют на продолжительность их малых и средних проектов, делая их уязвимыми для значительных убытков из-за вынужденного переезда или прекращения деятельности, а также из-за расходов на обустройство помещений, включая отделку и т.д. Они призвали ответственные органы к разработке планов по унификации сроков договоров аренды коммерческих помещений в жилых зданиях для сохранения их проектов и регулирования договорных отношений между сторонами. В свою очередь, риелторы заявили, что предложение об унификации сроков договоров аренды коммерческих помещений в жилых зданиях нереализуемо, поскольку у каждого собственника есть особая стратегия управления принадлежащей ему недвижимостью, подчеркнув, что собственник недвижимости не может выселить арендатора商业空间, за исключением случаев, когда выполнены определенные условия. Они описали эти жалобы как единичные случаи, не представляющие общего направления на рынке, отметив, что законы в этом аспекте очень ясны и не позволяют устанавливать какие-либо повышения арендной платы за рамками установленного порядка.
Подробно арендаторы коммерческих помещений в жилых зданиях описали трудности, с которыми они сталкиваются, в частности, связанные с повышением арендной платы их помещений, а также вытекающие из этого требования об освобождении арендуемого помещения в случае отказа от повышения. Арендатор коммерческого помещения в Дубае, пожелавший остаться неизвестным, сказал: «Мы сталкиваемся с возрастающим давлением со стороны собственников недвижимости при продлении арендных договоров. Во многих случаях нас просят принять значительные повышения арендной платы без каких-либо очевидных обоснований или учета текущих рыночных условий». Он добавил: «Если арендатор отказывается от этих повышений, он получает уведомление об освобождении, что ставит его в крайне трудное положение и угрожает стабильности его бизнеса». Он отметил, что это давление усложняет управление магазином и финансовое планирование, особенно с учетом ежемесячных обязательств и растущих операционных расходов.
Сообщается, что уведомление об освобождении должно быть отправлено не менее чем за 12 месяцев в соответствии с законом № 33 за 2008 год. В свою очередь, арендатор (М.С.) сказал: «Мы заметили, что некоторые владельцы недвижимости используют освобождение под предлогом продажи недвижимости или использования ее в личных целях как способ давления на арендаторов, чтобы заставить их принять необоснованные повышения. Эти практики полностью игнорируют законодательно установленные процентные повышения и делают нас уязвимыми для серьезных рисков, таких как вынужденный переезд или прекращение коммерческой деятельности». Он добавил: «Для владельцев малых и средних предприятий это влияет не только на финансовый результат, но может привести к значительным убыткам из-за затрат на обустройство магазина или потери клиентов».
В том же контексте арендатор (А.А.) сказал: «В большинстве случаев собственники не предоставляют нам никаких реальных оснований для повышения и не дают нам достаточно времени для переговоров. Политика «повышение или освобождение» стала нормой, что противоречит духу закона, который призван обеспечить справедливый баланс между арендодателем и арендатором». Он добавил: «Нам нужна большая защита и долгосрочная стабильность для нашего бизнеса, потому что любое принудительное выселение или временное прекращение коммерческой деятельности напрямую влияет на наши доходы и инвестиции в помещение».
Обязательная ссылка
В свою очередь, основатель и генеральный директор компании «Al Rawi Real Estate» Исмаил Аль-Хаммади сказал: «Несомненно, рынок недвижимости в Дубае свободен, основан на инвестициях и доходах, но свобода не означает хаос, и арендные отношения не могут быть сведены к уравнению «либо повышение, либо освобождение»». Он добавил: «То, что мы сегодня слышим от некоторых арендаторов коммерческих помещений об использовании освобождения под предлогом продажи или личного использования как способа давления для установления повышений, превышающих индекс арендной платы, — это не просто жалоба, а тревожный сигнал, который нельзя рассматривать с точки зрения эмоций, а следует читать через призму законодательства».
Он подтвердил, что закон, регулирующий договорные отношения, ясен, а индекс арендной платы в Дубае — это не необязательное предложение, а обязательная ссылка, созданная для регулирования рынка и достижения баланса между собственником и арендатором. Он подчеркнул, что любая практика, в которой используются законные основания для освобождения вне их реального контекста, не является законным правом, а является мошенничеством, угрожающим доверию и коммерческой стабильности.
Аль-Хаммади продолжил: «Тот, кто рассчитывает заставить арендатора угрозами, упускает из виду самое главное: хороший арендатор — это самый качественный коммерческий актив в здании. Его потеря означает вакантность, прекращение дохода и оборот помещений с более высокими затратами и меньшими результатами. В конечном счете, недвижимость не зарабатывает стенами, а зарабатывает бизнесом, который в ней живет». Он подтвердил, что «Дубай не стал мировым экономическим центром благодаря культуре «постановлений», а благодаря модели, управляемой законом, регулируемой логикой и защищенной доверием между сторонами». Он отметил, что Центр урегулирования арендных споров в Дубае доказал, что это самое справедливое убежище для разрешения любого дисбаланса, без лести и умаления прав.
Аль-Хаммади сказал: «Сегодня главная послание не только юридическое, но и экономическое: устойчивость рынка важнее сиюминутного повышения, а справедливые отношения сильнее договора, навязанного силой».
Незаконные практики
В свою очередь, генеральный директор компании «Standard Real Estate» Абделькрим Аль-Малла сказал, что некоторые арендаторы, становящиеся жертвами незаконных действий со стороны некоторых владельцев, часто не знают о своих юридических правах и действующих нормах эмирата Дубай. Он подтвердил, что законы в этом аспекте очень ясны и не позволяют устанавливать какие-либо повышения арендной платы за рамками установленного порядка.
Он пояснил, что владелец не может повысить арендную плату, не обратившись к утвержденному индексу арендной платы Департамента земель и недвижимости Дубая, где повышение, если оно есть, определяется только на основе юридических процентных ставок. В случае если индекс не показывает никакого повышения, у владельца нет права требовать его. Он указал, что закон об аренде в Дубае четко определяет случаи, когда владелец может требовать освобождения, такие как фактическое снос здания или желание владельца или его родственников первой степени использовать недвижимость для проживания при условии подтверждения этого. Однако освобождение под предлогом продажи или личного использования без фактической реализации является явным нарушением.
Он отметил, что если будет доказано, что после выселения арендатора владелец не выполнил причину освобождения, например, не снес здание или не продал его, арендатор имеет право подать жалобу в Комиссию по аренде и потребовать возмещения ущерба или возвращения в то же помещение. Он подтвердил, что регулирующие органы Дубая, во главе с Институцией регулирования недвижимости (RERA), серьезно относятся к таким случаям, и санкции могут доходить до запрета владельцу снова сдавать недвижимость на определенный период в случае подтверждения нарушения.
Он подчеркнул, что законы Дубая справедливы и ясны для обеих сторон, указав на важность того, чтобы как владелец, так и арендатор полностью знали о своих правах и обязанностях, и что обращение к официальным законам — лучший способ обеспечить справедливость и прозрачность в арендных отношениях.
Умный индекс аренды установил принцип справедливости
Менеджер по недвижимости компании «Al Waleed Real Estate Group» Мохаммед Турки подтвердил, что «невозможно применять планы по унификации сроков аренды коммерческих помещений в жилых зданиях, так как у каждого владельца есть особая стратегия управления принадлежащей ему недвижимостью». Он добавил: «Закон ясен в регулировании договорных отношений между владельцем и арендатором и справедлив для обеих сторон». Он отметил, что жалобы, связанные с получением уведомлений об освобождении как способом давления на арендаторов для принятия повышений арендной платы, являются единичными случаями и не отражают общего направления на рынке.
Турки призвал арендаторов в случае столкновения с подобными ситуациями обращаться в соответствующие юридические каналы, открывать дело в Центре урегулирования арендных споров и не поддаваться индивидуальным действиям некоторых владельцов, подтвердив, что «правовая система Дубая является образцом для достижения справедливости между всеми сторонами». Он отметил, что запущенный в начале этого года Департаментом земель и недвижимости Дубай «Умный индекс аренды» установил принцип справедливости и прозрачности между владельцами и арендаторами, точно определяя установленные годовые процентные повышения в различных районах эмирата, и ни одному владельцу не разрешается превышать проценты, указанные в индексе».
Цитаты:
«Мы сталкиваемся с возрастающим давлением со стороны собственников недвижимости при продлении арендных договоров. Во многих случаях нас просят принять значительные повышения арендной платы без каких-либо очевидных обоснований или учета текущих рыночных условий».
«Некоторые владельцы недвижимости используют освобождение под предлогом продажи недвижимости или использования ее в личных целях как способ давления на арендаторов, чтобы заставить их принять необоснованные повышения. Эти практики полностью игнорируют законодательно установленные процентные повышения и делают нас уязвимыми для серьезных рисков, таких как вынужденный переезд или прекращение коммерческой деятельности».
«Несомненно, рынок недвижимости в Дубае свободен, основан на инвестициях и доходах, но свобода не означает хаос, и арендные отношения не могут быть сведены к уравнению «либо повышение, либо освобождение»».
