Expertos en seguros y banca afirmaron que el seguro de viviendas hipotecadas es obligatorio tanto contractual como reglamentariamente. Señalaron que los bancos son los principales beneficiarios en las pólizas de seguro contra incendios para inmuebles financiados, mientras que el propietario de la propiedad ocupa el segundo lugar. Explicaron que en caso de incendio, si el inmueble está financiado e hipotecado a un banco, la compensación es pagada directamente por la compañía de seguros al banco, que a su vez decide si la cantidad se destina a reparaciones en caso de pérdidas menores, o se utiliza para pagar parte de la deuda. Enfatizaron que el seguro de viviendas y casas privadas es voluntario siempre y cuando no haya una hipoteca sobre ellas, dejándolo a la discreción del propietario. También señalaron que el seguro que acompaña al préstamo hipotecario es obligatorio y no puede ser procesado sin él, continuando anualmente hasta la liquidación total del préstamo, con su tasa oscilando entre el 0,0025% y el 0,003% anual del valor del inmueble financiado, lo que significa que cada millón de dirhams del valor del inmueble requiere un pago de seguro de entre 250 y 300 dirhams anuales. Agregaron que actos intencionales o negligencia que provoquen un incendio privan del derecho a la compensación por parte de la compañía de seguros, sin importar la magnitud de la pérdida.
En detalle, el experto en seguros y consultor Bassem Galimran dijo: 'No existe una ley federal que obligue a todos los propietarios de viviendas a asegurar sus propiedades en general, sin embargo, el seguro de viviendas hipotecadas es obligatorio contractual y reglamentariamente, ya que los bancos e instituciones financieras exigen una póliza de seguro válida sobre el inmueble hipotecado durante todo el préstamo hipotecario para proteger sus intereses financieros'. Añadió: 'Este requisito se basa en el sistema de préstamos hipotecarios emitido por el Banco Central de los EAU según el Reglamento N° 58 de 2011, y en particular, el Artículo (2) relativo a los requisitos de 'gestión de riesgos', que obliga a los bancos a adoptar políticas y procedimientos efectivos para la gestión de riesgos y la protección del colateral y el mantenimiento de su valor durante todo el plazo del préstamo. Dentro de este marco de supervisión, el requisito de asegurar el inmueble hipotecado contra riesgos como el incendio y los riesgos relacionados es una práctica bancaria legítima conforme a las instrucciones regulatorias, y generalmente se incluye como una condición obligatoria en el contrato de financiación e hipoteca'. Galimran agregó: 'En caso de una pérdida resultante de un incidente asegurado, la reclamación se presenta en nombre del asegurado (propietario de la propiedad), mientras que el banco es el principal beneficiario de la compensación según lo estipulado en la póliza de seguros. La compensación generalmente se utiliza para reparar o reconstruir la propiedad o para reducir el saldo del préstamo pendiente'. Continuó: 'En cuanto a las viviendas no hipotecadas, no existe ninguna obligación legal de asegurarlas, y el asunto queda a discreción del propietario, mientras se confirma que el seguro sigue siendo una práctica preventiva recomendada para proteger los activos de los riesgos potenciales'.
En respuesta a una pregunta sobre préstamos hipotecarios otorgados por entidades gubernamentales y si están cubiertos por seguro, Galimran dijo: 'El seguro sobre préstamos hipotecarios otorgados por fondos y entidades gubernamentales está sujeto a las condiciones que dichas entidades establecen al aprobar la concesión del préstamo. Son ellas quienes deciden si la presencia del seguro es obligatoria, o opcional y dejada a elección del ciudadano, ya que estas entidades se ocupan de este asunto'.
Por otro lado, el experto en finanzas hipotecarias Ahmed Arfat dijo: 'Existen dos tipos de seguros que acompañan al préstamo hipotecario: el primero es el seguro de vida, que se paga mensualmente junto con la cuota, y en caso de fallecimiento del prestatario, la deuda es condonada. El segundo tipo es el seguro de la propiedad, que se paga una vez al año y continúa hasta que el monto de la financiación se liquida por completo'. Añadió: 'Generalmente, los bancos tienen compañías de seguros que emiten la póliza de seguro, y el monto de la póliza se suma al monto de la financiación y se paga como una parte de la cuota mensual, parte de la cual va a las ganancias, parte a la deuda principal y parte al seguro'. Continuó: 'El seguro de la propiedad cubre incendios y 'contactos con electricidad', las compañías de seguros no están obligadas a cubrir desastres naturales, y oscila entre el 0,0025% y el 0,0030%, lo que significa que cada millón de dirhams del valor de la propiedad requiere un pago de entre 250 y 300 dirhams una vez al año. A veces a los clientes no se les exige pagar el seguro el primer año, como tipo de oferta, mientras que otros bancos eximen completamente al cliente del pago y lo pagan en su nombre'.
En el mismo contexto, el banquero Mustafa Al-Rifai dijo: 'El seguro que acompaña al préstamo hipotecario es obligatorio y la transacción no puede completarse sin él, continuando anualmente hasta que el préstamo se liquida por completo'. Añadió: 'En presencia de una hipoteca, la propiedad se considera un colateral para el banco, y este último tiene un derecho legal sobre ella hasta que el préstamo se liquide por completo. Por lo tanto, la póliza de seguro generalmente se emite en interés del banco, que es el principal beneficiario, lo que significa que si ocurre un incendio, el daño afecta al colateral en el que el banco se apoya para recuperar su dinero. Si la propiedad está gravemente dañada, o es inhabitables, o su valor de mercado ha disminuido significativamente, entonces el valor del colateral disminuye. Por lo tanto, el banco tiene derecho a recibir la compensación primero, y luego determinar cómo usarla, ya sea reparando la propiedad o pagando parte de la deuda'. Continuó: 'En la mayoría de los casos en los EAU, los bancos no se apresuran a liquidar el préstamo si la reparación es posible, sino que buscan devolver la propiedad a su estado previo al incendio, y no utilizan la 'compensación' para pagar el préstamo, solo en casos de grandes pérdidas totales'.
El banquero Tamer Abu Bakr dijo: 'El seguro hipotecario en los Emiratos Árabes Unidos es una parte integral del proceso de compra de una propiedad a través de un préstamo bancario. Su importancia radica en ser una protección para el prestatario y su familia, así como para el banco financiador. Al obtener un préstamo hipotecario en uno de los bancos, generalmente se requiere la presencia de un tipo específico de seguro para proteger tanto al banco como al prestatario. Tiene como objetivo cubrir los riesgos asociados con la incapacidad de pagar el préstamo'. Añadió: 'Generalmente, esto es en forma de seguro de vida vinculado al préstamo, y seguro sobre la propiedad misma contra una serie de riesgos, siendo el principal el seguro contra incendios. Sin embargo, no se puede reclamar la compensación ni acercarse a la compañía de seguros si hay intención o negligencia por parte del propietario de la propiedad hipotecada'. Continuó: 'Generalmente, el banco es el principal beneficiario de la compensación en los contratos hipotecarios. Por ejemplo, si ocurre un incendio y causa daños moderados, la compensación se destina a reparar los daños. Si la pérdida es sustancial, entonces el monto de la compensación se deduce del saldo pendiente del préstamo'.
