Эксперты по страхованию и банковскому делу заявили, что страхование домов, переданных в залог банкам, является обязательным как с контрактной, так и с нормативной точек зрения. Они отметили, что банки являются первыми бенефициарами в страховых полисах от пожаров для финансированной недвижимости, в то время как владелец недвижимости находится на втором месте. Они объяснили, что в случае пожара, если недвижимость финансируется и передана в залог банку, компенсация выплачивается страховой компанией непосредственно банку, который, в свою очередь, решает, направляется ли сумма на ремонт в случае незначительного ущерба, или используется для погашения части долга. Они подчеркнули, что страхование частных домов и жилых помещений является добровольным, при условии, что на них нет ипотеки, и решение остается на усмотрение владельца. Они также отметили, что страхование, сопровождающее ипотечное кредитование, является обязательным и не может быть завершено без него, оно продолжается ежегодно до полного погашения кредита, и его ставка колеблется от 0,0025% до 0,003% в год от стоимости финансируемой недвижимости, что означает, что каждый миллион дирхамов стоимости недвижимости требует уплаты страховки от 250 до 300 дирхамов в год. Они добавили, что умышленные действия или халатность, приведшие к пожару, лишают права на получение компенсации со стороны страховой компании, независимо от размера ущерба.
Детально эксперт по страхованию и консультант Бассам Джалимран сказал: «Нет федерального закона, который обязывал бы всех владельцев домов застраховать свою недвижимость в целом, однако страхование домов, переданных в залог банкам, является обязательным с контрактной и нормативной точек зрения, поскольку банки и финансовые учреждения требуют наличия действующего полиса страхования на заложенной недвижимости в течение всего срока ипотечного кредитования для защиты своих финансовых интересов». Он добавил: «Это требование основано на системе ипотечных кредитов, изданной Центральным банком ОАЭ в соответствии с регламентом № 58 за 2011 год, и в частности, со статьей (2), касающейся требований к «управлению рисками», которая обязывает банки принимать эффективные политики и процедуры управления рисками и защиты залогов и поддержания их стоимости в течение всего срока кредита. В рамках этого надзорного режима требование застраховать заложенную недвижимость от рисков, таких как пожар, и связанных с ними рисков, является законной банковской практикой, соответствующей нормативным инструкциям, и обычно включается как обязательное условие в кредитном договоре и ипотеке». Джалимран добавил: «В случае возникновения убытка в результате застрахованного инцидента, требование подается от имени страхователя (владельца недвижимости), в то время как банк является первым бенефициаром компенсации в соответствии с положениями страхового полиса. Компенсация обычно используется для ремонта или восстановления недвижимости или для уменьшения остатка по действующему кредиту». Он продолжил: «Что касается незаложенных домов, то нет никакой юридической обязанности их страховать, и решение остается на усмотрение владельца, при этом подтверждается, что страхование остается рекомендуемой профилактической практикой для защиты активов от потенциальных рисков».
В ответ на вопрос о ипотечном кредитовании, предоставленном государственными органами, и распространяется ли на них страхование, Джалимран сказал: «Страхование ипотечного кредитования, предоставленного фондами и государственными органами, подчиняется условиям, которые эти органы устанавливают при одобрении предоставления кредита. Именно они решают, является ли наличие страхования обязательным, или необязательным и оставленным на усмотрение гражданина, поскольку эти органы заинтересованы в этом вопросе».
С другой стороны, эксперт по ипотечному кредитованию Ахмед Арфат сказал: «Существует два вида страхования, сопровождающего ипотечное кредитование: первое — страхование жизни, которое выплачивается ежемесячно вместе с платежом, и в случае смерти заемщика долг аннулируется. Второй вид — страхование недвижимости, которое выплачивается один раз в год и продолжается до полного погашения суммы финансирования». Он добавил: «Обычно банки имеют страховые компании, которые оформляют страховой полис, и сумма полиса добавляется к сумме финансирования и выплачивается в виде доли ежемесячного платежа, часть которого идет на прибыль, часть — на основной долг, а часть — на страхование». Он продолжил: «Страхование недвижимости касается пожаров и «контактов с электричеством», страховые компании не обязаны покрывать стихийные бедствия, и оно составляет от 0,0025% до 0,0030%, что означает, что каждый миллион дирхамов стоимости недвижимости требует уплаты от 250 до 300 дирхамов один раз в год. Иногда клиентам не требуется платить за страхование в первый год, в качестве вида предложения, в то время как другие банки полностью освобождают клиента от уплаты и платят за него».
В том же контексте банкир Мустафа ар-Рифаи сказал: «Страхование, сопровождающее ипотечное кредитование, является обязательным, и сделка не может быть завершена без него, оно продолжается ежегодно до полного погашения кредита». Он добавил: «При наличии ипотеки недвижимость считается залогом для банка, и последний имеет законное право на нее до полного погашения кредита. Поэтому страховой полис обычно оформляется в интересах банка, который является первым бенефициаром, то есть, если произойдет пожар, ущерб затронет залог, на который банк полагается для возврата своих денег. Если недвижимость сильно повреждена, или непригодна для проживания, или ее рыночная стоимость значительно снизилась, то стоимость залога уменьшается. Поэтому банк имеет право получить компенсацию в первую очередь, а затем определить, как ее использовать, либо путем ремонта недвижимости, либо путем погашения части долга». Он продолжил: «В большинстве случаев в ОАЭ банки не спешат погашать кредит, если ремонт возможен, а стремятся вернуть недвижимость в ее состояние до пожара, и не используют «компенсацию» для погашения кредита, только в случае крупных полных убытков».
Банкир Тамер Абу Бакр сказал: «Страхование ипотеки в Объединенных Арабских Эмиратах является неотъемлемой частью процесса покупки недвижимости в банковском кредитовании. Его важность заключается в том, что это защита для заемщика и его семьи, а также для предоставляющего кредит банка. При получении ипотечного кредита в одном из банков обычно требуется наличие определенного вида страхования для защиты банка и заемщика одновременно. Оно направлено на покрытие рисков, связанных с невозможностью погашения кредита». Он добавил: «Это обычно оформляется в виде страхования жизни, связанного с кредитом, и страхования самой недвижимости против ряда рисков, в первую очередь от пожаров. Однако нельзя получить компенсацию или обратиться в страховую компанию, если есть умысел или халатность со стороны владельца заложенной недвижимости». Он продолжил: «Обычно банк является первым бенефициаром компенсации в ипотечных договорах. Например, если происходит пожар и причиняется умеренный ущерб, компенсация направляется на ремонт ущерба. Если же убыток значительный, то сумма компенсации вычитается из остатка по кредиту».
